Berwertungsmethoden

Zur Bewertung von Liegenschaften können verschiedene Wertermittlungsverfahren angewendet werden, sofern sie den gegenwärtigen Stand der Wissenschaft wider spiegeln.

Für die Bewertung von Baugrundstücken, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, größeren Wohnanlagen, Gewerbe- bzw. Industrieanlagen und Gastronomie-Liegenschaften wählt der Sachverständige das jeweils geeignete Verfahren aus, wobei eine Kombination der Verfahren durchaus möglich ist.

Als gängigste Bewertungsmethoden kommen in Betracht:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Residualverfahren
  • Verkehrswert
  • Discounted cash flow-Verfahren

Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren wird der Wert einer Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Sachen ermittelt. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften und geänderte Marktverhältnisse sind zu berücksichtigen. 

Das Vergleichswertverfahren eignet sich vorwiegend zur Bewertung von unbebauten Grundstücken im ländlichen Bereich, eventuell auch bei Reihenhäusern in großen Reihenhaus-Anlagen mit durchwegs gleichen Objekten und bei Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung.

Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren wird der Wert der Liegenschaft oder der Sache durch Kapitalisierung des zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemessenen Zinssatz ermittelt, wobei die zu erwartende Nutzungsdauer des Objektes zu berücksichtigen ist. Ausgegangen wird von tatsächlichen Mieterträgnissen bzw. teils auch von fiktiven, wobei zum Ansatz derselben anerkannte statistische Daten herangezogen werden. 

Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht, weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfristig vermieteten Eigentumswohnungen. 

In Verbindung mit dem Sachwert ist der Ertragswert die wirtschaftliche Komponente, hier sind die Mietwerte, die Rentabilität und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien.

Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren wird der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes und des Gebäude-Zeitwertes ermittelt. Der Bodenwert wird zumeist von vergleichbaren Kaufgeschäften abgeleitet. Bei der Ermittlung des Gebäude-Zeitwertes wird in der Regel vom Herstellungswert ausgegangen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abgezogen. 

Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigengebrauch dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswohnungen, weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen etc.

In Verbindung mit dem Ertragswert bildet der Sachwert die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung.

 

Residualverfahren

Dieses Verfahren ist darauf ausgerichtet, den Preis eines Grundstückes zu ermitteln, für welches das Vergleichswertverfahren nicht geeignet ist, d.h. es wird vorwiegend bei der Bewertung von innerstädtischen Liegenschaften angewandt. Bei diesem Verfahren wird der Grundstückswert auf Grund der möglichen Bebaubarkeit berechnet, d.h. von dem voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös eines genehmigungsfähigen Objektes werden die Baukosten, sämtliche Nebenkosten, Gewinnanteil etc. abgezogen. Nach Vornahme dieser Abzüge erhält man den Grundstückswert.

Verkehrswert

Der Verkehrswert wird entweder aus einem oder aus mehreren Wertermittlungsverfahren abgeleitet, dieser ist auf die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der Sachverständige hat unter Einsatz seines Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung sowie der Kenntnis der Marktlage den Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert anzunähren, rechnerische Werte kritisch zu würdigen und gegebenenfalls auch zu korrigieren.

Discounted cash flow-Verfahren

Diese Methode der ertragsorientierten Immobilienbewertung dient dazu, entweder den Gebrauchswert oder bei Verwendung von marktorientierten Parametern den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.

Es werden die während eines festgelgten Berechnungsraumes - im Allgemeinen 5 bis 20 Jahre, wobei der Gutachter meist 10 Jahre wählt - erwarteten Einnahmen und Ausgaben für jedes Jahr einzeln berechnet. Die daraus für jedes Jahr errechneten Cashflows werden auf den Bewertungsstichtag abgezinste und die Barwerte addiert. Hinzugezählt wird der auf den Bewertungsstichtag abgezinste, geschätzte Verkaufserlös der zu bewertenden Immobilie am Ende des Berechnungszeitraumes. Für die Berechnung der Verkaufserlöses wird zB die Investmend Method verwendet, wobei der Cashflow des letzten Jahres des Analysezeitraumes kapitalisiert wird. Die DCF-Method findet in der Unternehmensbewertung häufiger Anwendung als in der Wertermittlung von Immobilien. Sie dienst Investoren als Entscheidungshilfe, bis zu welchem Kaufpreis die gewünschte Rendite aus der Verzinsung erzielt werden kann. (Auszug aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz)